公寓式酒店值得投资吗

2. 22万一套的酒店公寓，8年回本，说有独立产权，请问，值得投资么？

有人说酒店式公寓回报很低，你是怎么看的？

本人做房地产多年，买房投资最主要的是看地段的，看还不好出租，现在很多公寓都是直接酒店签约的，个人觉得投资住宅的比较好，公寓到时出手的话过户费都比较贵，这只是我个人见解，仅提供参考

发表个人观点：

1.每个人投资角度与投资回报、风险评估方式不一样，选择适合自己的投资路线

2.酒店、公寓行业如果是单纯计算投资金额与房费营收回报率不会很高

3.出发点追求稳定收入，相对风险不会太大还是一个不错的选择，如果是想在这个行业大展鸿图就要设计一套好的商业模式了（可参考汉庭模式）

4.温馨提醒：创业容易，守业难这大道理谁都懂，既然决心去做一个行业！就要用心做好，坚定好一个信念“用心做了始终不会差”祝你早日成功！

酒店式公寓我认为当家庭净资产达到一定程度的时间，作为资产配置是可以买一套的。因为什么叫做财务自由？就是当你不工作的时候也有稳定的现金流收入，叫财务自由。所以当净资产达到一定程度，买一些值得买的酒店式公寓或者商铺都可以，但是要注意，是必须值得买的！酒店式公寓买来之后就两个功能，一个收租金，一个自己住。但不要指望能在价值上有什么大的升值空间。就是拿来收租金的，如果年回报率能在5%左右就还可以。所以说酒店式公寓只是一个给你提供稳定的租金现金流的物业类型。并不是投资首选。

首先：40年产权问题，虽然小，但是以后都是不动产。至于住宅的70年产权，相关政策也没有出台，到期了以后怎么解决。

其次：如果是地段好，住宅用的公寓，短期投资还是可以的，后期就看房产的发展，急地段的未来前景是否有升值。

再者：公寓式的没有学区，落户等相关匹配，但每个地方的政策不一样，有的地方现在就允许孩子上学。

最后：看个人需求，如果就是纯投资，那就不必考虑这些，如果是住宅用，也不会产生太高的费用吧。因为毕竟市场现在出现了公寓热。

22万一套的酒店公寓，8年回本，说有独立产权，请问，值得投资么？

我们有做过商业公寓，售后返租公寓的托管项目。我从投资收益率的角度，回答你值得不值得投资。

1）年投资回报率。总价22万，8年回本，年化收益率为13%。正常这类售后返租项目的年化回报在3%左右，远远没有13%。具体的算法，你可以看看我在头条上的文章，之前有专门提到过。目前我见过成都的某科的商业公寓，确实可以做到5%的年化，前提是地产补贴给售后返租项目，才能达到给承诺给业5%的年化收益。

2）追加投资。这类售后反租做酒店式公寓，即使开发商是精装修，但是软装是不够的，还需要业主追加投资软装费用。市场上软装的费用200-2000不等。而且这笔软装费用还没有算投资回报率。

3）商业目的。所有房企之所以做返租做酒店式公寓，是帮助其销售房产的目的。在部分购买商业公寓的客户，是投资客，房企不帮助业主解决投资需求，业主很难成交。如果收楼后，业主直接做出租，它的收益远远要低于做知租酒店的收益。所以，房企引进短租酒店运营商。

不请自来。笔者不是很看好这样的投资，题主投资酒店式公寓需要谨慎，理由如下：

1.回报率。22万的公寓，承诺8年回本，有独立产权。年租金2.75万元，年投资回报率高达12.5%。这样回报率令人感觉恐怖，目前保本类的理财投资只有4%-5%左右的收益率；信托行业2018年的平平均回报率在7.8%；全球最高的租售比是在美国达拉斯7.235%，而中国北上广深的平均租售比只有2%不到，请问12.5%的回报率是正常的吗？

2.变现能力。酒店式公寓的变下能力几乎为0，一般买入后，只能持有到最后，遇到急需用钱的时候，其实也挺麻烦的。

3.生活成本。酒店式公寓一般是商水商电、中央空调的耗电特别巨大、没有学区、不能落户，这就造成了酒店式公寓的生活成本极高。笔者的朋友就有购买过酒店式公寓的，夏天开20天的空调，800多的电费真的是令人乍舌。

4.租期不可持续。不要听开发商的忽悠，什么返祖，这些基本都是骗人的。真的有那么好的收益，开放商为什么要卖给你？自己拿去做抵押，利率比12.5%低多了，中间的利差为什么要给你赚？他自己赚不是更好吗？

综上所述，这个酒店式公寓的投资项目，在笔者这里是行不通的，身边也有好多人购买酒店式公寓，最后实际的年化回报率在6%都不到，上百万的酒店式公寓，还是国内前5的的房地产开发商的作品，一样是经营不善，不了了之。