信托产品投资方向

1. 房地产行业，已经步入白银时代，那么地产信托还能投资吗，怎么筛选地产项目？

房地产行业，已经步入白银时代，那么地产信托还能投资吗，怎么筛选地产项目？

刚才看到有人说政信比地产安全，我以为不是很妥当。目前发给个人投资人的政信平台质量相对一般。完全靠信仰。

地产项目投资把握几个点：

1.开发商（尽量投大开发商的项目，融创、恒大收益和风险匹配）

2.地在哪里，去化情况

3.发产品的信托公司（尽量央企信托，尺度大能做前融，对单个项目收益要求没民企信托这么高）

当然可以，能不能投资，关键在于房地产还有没有价值。

地产信托一般以债权信托为主，就是信托计划借款给房地产开发商，开发商用于经营建设，把房子卖出去，销售回笼资金用于归还信托借款本金和利息，所以如果你认为房地产还有市场，房子能卖出去，那就能投资，只不过你是投资给开发商。目前中国进入了所谓白银时代，我的理解是房地产市场由全面发展时代进入了重点区域发展时代，市场出现了分化，一二线城市依旧坚韧，三四线城市空间有限。其分析逻辑可以套用任泽平的论点：长期看人口、中期看土地、短期看金融。长期来看大城市更具规模效应，工资更好，人口都是从农村、欠发达地区往大城市转移，这个过程也就是城市化，在中国还在发生，大部分一二线城市还是人口净流入的状态，住房需求是长期存在的。中期来看，土地因素影响房地产供给，而在我国因为土地***错配，导致一二线城市土地供应少，三四线城市土地供应多。短期来看，房地产市场受政策影响较大，比如现在的限购限售政策、抬高首付比例、税收等都集中在一二线城市，从另一方面理解就是个人购房需求是被行政压制的，需求一直是存在的。所以，一二线城市房地产是有投资价值的，房地产信托产品是可以投资的。

怎么投？最好选择一二线大房地产开发企业的项目。关于为什么选择一二线城市，上段已有论述。至于为什么选择大开发商，主要两点。一是融资能力强，房地产本质上是资金密集型行业，都是有钱拿地卖房子回笼资金在拿地，这么一直滚下去，现金流就是生命力。而最大的风险就是政策风险，国家收紧银根，就死一大批中小开发商，而大型开发商基本上跟银行、信托绑定在一起了，他们从金融机构更容易能拿到钱，借新还旧的能力更强，就是大二不倒。二是风险分散、造血能力强，大型开发商全国各地一两百个项目同时在卖，一个项目出了风险，用其他项目的钱来补上，所以盘子大、根基厚不用怕。从具体的项目来说，最好有那种股债结合的项目，这样不仅有固定的债权收益，还有项目分红，不过这样的项目很少，集中于中小开发商。

最后还有一点，信托是影子银行业务，之前发展壮大，刚性兑付是很重要的一个原因，当然随着资管新规的颁布，国家要打破刚兑，但是实际的执行过程中这是个博弈，而作为投资者最好选择国有控股的大信托公司，毕竟股东实力强大、平台实力强大，风险处置的能力会比较强大。