房地产信托投资

1. 2021年信托业继续两压一降，地产信托何去何从？
2. 为什么有些信托产品能投房地产，而银行贷款却不能？

2021年信托业继续两压一降，地产信托何去何从？

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这是个很好的问题，确如问题所说2021年继续“两压一降”，而在当下的信托业务规模中，房地产信托业务规模仅次于金融类信托，而在传统信托业务中，房地产信托业务规模最高，而众所周知，监管层大力压缩的便是融资类信托。不得不承认房地产信托首当其冲。

2021年的2月7日，信托监管工作会议强调需严查那些利用地产上下游、利用收益权凭证或者利用永续债融资等违规行为。房地产信托业务被浇上一盆冷水。2021年将继续压降融资类信托规模1万亿（目前存续规模4.86万亿），融资类包装成投资类的信托产品也被监管否定，如股权收益权、资产收益权、永续信托等类型。（违规的投资类产品全部纳入融资类产品（一刀切）），2020年某些创新的房地产信托业务短短一年时间走到了头，而这杀伤力对于相对实力不强的房企不可谓不大！

之前房地产信托主要是四大类：

信托者课堂：现在传统的开发贷业务已经不多，可谓时光不再，另外一直以来各地监管层对于是否满足432要求的力度各有不同；之前常见的权益类产品——信托项目的底层资产为资产收益权、、或股东的股权收益权等等。这类项目多半是明股实债，在严监管下 趋势不明朗。注意私募债、永续债本来是创新业务的主流方向，却在监管会议上被直接点名，前景堪忧。相对而言，第四类项目比较符合当下的监管指导。投资者在筛选项目事，结合项目实质性风控，还是那句话，优选排名靠前的房企开发商，提高自身的安全垫......

以上！！！

短时间看（两三年内），地产信托业务监管还会允许存在，因为中央高层的想法是让房地产行业从危险的高位软着陆，一下子全部砍掉显然会硬着陆，有很大概率引发系统性金融风险，所以监管每年保留一定的地产信托额度并不是为了信托行业着想，而是从确保不发生系统性金融风险的国计民生角度考虑的，信托行业发展前景的优先级是放在后面的。从长期看，由于信托行业游离于巴塞尔协议监管之外，属于典型的影子银行，中央高层现在的思路很明确，融资类业务就放到处于巴塞尔协议监管之内的银行来做，其他机构不要碰，信托行业就回归私募资管属性，信托行业转型成功最好，转型不成功就整体死掉，这起码比引发系统性金融风险的后果要好接受得多。因此长期看，地产信托消亡虽不敢下结论说是必然***，也是个超大概率***。另外，以上的分析是基于地产行业系统性风险始终处于可控范围内的***设所做出的，如果地产行业风险在中央高层的宏观去杠杆进行过程中失控，那么信托行业整体可能会提前进入生死攸关的阶段，地产信托业务也会因不再被信托投资者信任而提前终结。

为什么有些信托产品能投房地产，而银行贷款却不能？

银监会对金融机构的业务有一些明确的规定，银行贷款，用的是储户的存款，属于金融机构用自身的信誉做业务，要严格控制风险，规定严格的贷款条件，涉及房地产的开发投入资金量，报批报建手续的进度，开发与施工企业资质，等等。银行在条件不满足的情况下就不能做贷款业务。而信托公司稍有不同，贷款业务同样受限制，但除此以外还可以做变相帮投资人融资的直接投资、做阶段性的持股安排，只要把资金用途跟委托方说清楚，合同中写明白，其中风险让资金方清楚了解，那么这种业务风险是资金委托方自己承担，信托公司只是业务发现和推荐、管理，并不承担直接业务风险，所以银监会并没有严格限制，也就属于合规业务。