写字楼投资价值大吗

1. 写字楼和商铺有投资价值吗？
2. 二线城市的写字楼，当前是否值得投资?请内行人士讲解一下？

写字楼和商铺有投资价值吗？

写字楼和商铺有投资价值吗？

两者虽然都是商业用途的产品，但是用途

和收益却不一样，下面我们就来做个具体分析:

写字楼:首先写字楼是主要用来办公的，杭

州市面上写字楼租金均价在3到4元左右，杭州

甲级写字楼售价大概在30000元一平方左右，

那么来算笔帐【3.5租金取中间值×100方

×365÷3000000=4个点左右】，跟银行差不多

了，回报率不是特别高，很显然前几年投资写

字楼还是不错的，现在是不行了。

最近很多人问我这个问题，今天我就来详细解答。

我们先来说说写字楼：

一年期租金回报率＝（每月每平方租金×写字楼面积×12个月）/投入成本×100%，这个是你投资写字楼最需要考虑的问题。

写字楼的使用寿命在40年以上，属于长期投资，写字楼的价格往往比普通住宅便宜一些。尽管现在国家鼓励“大众创业、万众创新”，创业者很多，但是中小企业发展并没有那么快，所以虽然市场很大，但是不自用的情况下，购买写字楼还是有一些风险的。

所以说投资怎么样的写字楼就显得尤为重要。写字楼，和住宅一样，地段很重要。特别是在一些交通枢纽区域，写字楼的价格是有上升潜力的，即便短期不对外租赁，而是自持放置，也不会有很大的风险。但是如果地段选择的不好，风险就大了，所以一定要谨慎再谨慎。

虽然疫情当下，房地产经济有所回缩，但是写字楼和商铺仍旧有良好的发展前景，值得投资，主要原因有：

1.新兴产业不断发展，不少企业急需优化升级、扩大办公规模

2.正所谓“国家发展，产业先行”无论何时，用作商业用途的楼盘都不会太差

但是我们在选择写字楼和商铺投资的时候也要认真谨慎选择，从而更好地实现利益最大化，主要需要考虑以下问题：

1.写字楼的地理位置

2.交通条件

3.周边基础设施

4.周边经济发展状况

写字楼和商铺本身就是投资属性的物业，所以写字楼和商铺一定具备投资价值的，不管是短期还是长期，既然是投资产品就有投资策略，如果投资策略出现问题赔钱也是很正常的事儿，写字楼和商铺投资就三点。第一买物业不买开发商，第二买好位置不买好品质，第三买高出租率不买高价格。

达到7%以上回报率的商铺，在市面上是买不到的，这需要运作，如果真的遇到租金回报率达到7%的商铺，是可以立马投资的，但是在投资之前要确认，是返租商铺，产权商品，还是社区商铺，如果是社区商铺，可以果断的买入，产权商铺和返租商铺，往往不具备更高的投资性质。

怎么才能买到7%以上回报率的商铺？

有时候开发商承诺的，和实际的真实的回报率，是有差别的，要对周边的租金回报率，进行真实性甄别，这种差别，是后期不可控制的，商场里的商铺，更要慎重一些，因为产权商铺没有实际的建筑，后期想出手，它的流通性不好，不能把产权变成现金，这是购买商铺最忌讳的事情。

真正高回报率的商铺，一定是可遇而不可求的，买到高回报率的商铺，要分析两个事情，一个是租金，是不是会提高，如果租金不能提高，那么就看房价，能不能降下来，只有这两个办法，可以提高商铺的回报率，怎么办呢？

第一，租金增长，一定是慢性的，所以预判租金的时候要看周边区域，发展趋势，周边人群的一个布局，包括商业环境，这些都要看一下，之后能够确定未来，商铺租金的增长率，做个预算。

但是商铺租金的增长，会非常慢，在计算回报率的时候可以，不用去计算进去，把它当做后期自己的一个***就可以，够简单吧！

第二，说重点，那就是把商铺价格降下来，怎么把商铺的价格降下来，等待，运作，就这俩办法，等待就是等待开发商，卖商铺的时候，他着急需要钱，这个时候你可以谈一个折扣，特别是那些大平米的，如果有机会，几个朋友一起买的话，可以拿到一个不错的折扣，五折，有可能是最高的，还可以往下谈，至于为什么就不多说了，总之是可以运作的，可以等待的。

剩下的就是机会，这个机会可以理解为，你需要的信息，这些信息从哪里来，很重要，一定要有内部的渠道，怎么建立这些渠道，需要很高的睿智，智慧，广撒网，就不多说了，你有什么好的经验呢？

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问，可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

二线城市的写字楼，当前是否值得投资?请内行人士讲解一下？

讲个自己的投资经历。

2007年初，当时投资了广州天河北路CBD的甲级写字楼，耀中广场，购买时的价格是19000一平米。

2007年初，当时豪宅，珠江新城凯旋新世界，2万一平米。

现在，耀中广场写字楼价格大概是45000一平米左右，凯旋新世界三期，大概14万—15万，一平米。

从投资增值的角度，写字楼远远跑输住宅。但写字楼出租回报率比住宅要高得多，比如耀中广场，大概能租180元一平米一个月，但是空置风险也不能轻视，一旦租不出去，那就惨了，因为管理费要每平米30元一个月。

2017年我在二线城市就租了一间甲级写字楼，金融高新区，二线城市的写字楼供过于求，因为空置了一年多，所以业主租得很便宜，60元一平米每月，还包管理费。

最后还有税费的问题，商业物业交易，作为卖家，5.5%的增值税，价差部分20%的所得税。

讲真，写字楼不是一个好投资，只能收租。别忘了，出租也有15%的税。

其实写字楼的投资逻辑不看城市，看规划配套，例如核心商圈距离，商业配套，行政中心规划以及现在很火的高铁经济圈；购买写字楼需注意产权问题，如果是集体产权意味着后期出售极其复杂，脱手极难；

同时写字楼市场是理性消费，溢价空间不如商铺，公寓，招商租售阻碍极大，租金较低如果是个人购买建议考虑其他产品如商铺，公寓等；如果是学期房住宅，配套齐全，则比写字楼投资溢价空间高很多。

这些年p2p平台阵阵爆雷声中一个个倒下，当天[_a***_]、善林金融、团贷网……等。一个个看似很有背景高大上的平台，一夜之间化为灰烬、灰飞烟灭，让人惊掉下巴，春风吹又生，韭菜割不完啊。截止目前上海陆家嘴金融中心的写字楼空置率很高，别说其他区域了，写字楼本身的持有成本很高，***很慢，笔者在上海边上的一个二线城市的核心地段租了一套办公室，租金便宜的无法想象，整个办公楼空置率50%左右，挂牌价跟十年前相差无几，还不到同地段住宅的45%！投资的两个要素，第一要有收益和升值空间，第二方便***，写字楼二者都不具备，哪来的投资价值。